Perché i prezzi delle case a Milano sono così alti

Oggi comprare una casa a Milano costa mediamente il 40 per cento in più rispetto al 2015, anno in cui la città ha ospitato Expo. Lo stesso vale per gli affitti. Nello stesso arco di tempo il reddito medio degli abitanti è cresciuto solo del 5 per cento, tenendo conto dell’inflazione. Generalmente abitare nelle grandi città costa di più rispetto alle medie nazionali, ma la crescita dei prezzi delle case a Milano è stata eccezionale e più sostenuta di quella che comunque ha interessato anche alcune delle altre grandi città italiane. Comprare un appartamento a Milano costa quasi il triplo rispetto alla media nazionale.

Ci sono varie ragioni che spiegano questa eccezionalità. Alcune hanno a che fare con tendenze internazionali: Milano ha un mercato immobiliare più paragonabile a quello delle grandi città europee, più attrattive in termini di investimenti immobiliari sia da parte dei grandi fondi che da parte dei piccoli risparmiatori.

Altre invece riguardano solo Milano. Innanzitutto è una città con un’economia in forte crescita da anni – molto più della media italiana – e che si è resa sempre più attrattiva per lavoratori e aziende, ma anche per la ricerca e le università. Le sue dimensioni sono tutto sommato contenute, anche se paragonate alle altre grandi città italiane, cosa che fa crescere i prezzi, sia di vendita che di affitto: ci sono troppi pochi immobili per soddisfare la richiesta che arriva da chi vuole trasferirsi per lavoro o studio, oppure da chi vuole semplicemente investire. La gran quantità di edifici nuovi e moderni costruita negli ultimi anni, seppur non sufficiente a soddisfare la domanda, ha contribuito ad aumentare le quotazioni.

Le condizioni proibitive del mercato immobiliare milanese, più che causare un impoverimento generale, hanno aumentato le disuguaglianze: chi aveva di più ha guadagnato sempre di più e chi aveva redditi medi o più bassi ha finito per impoverirsi a livello reale, cioè è diminuito il suo potere di acquisto.

Quanto costano le case a Milano
A Milano i prezzi delle case in vendita o in affitto sono molto più alti della media italiana: per una casa in media vengono chiesti 5.199 euro al metro quadro, contro una media italiana di 1.962. Gli annunci delle case in affitto si trovano a 21,38 euro al metro quadro, quasi il doppio degli 11,94 euro che si pagano mediamente in Italia.

Il valore medio naturalmente oscilla, in tutte le città i prezzi cambiano da zona a zona e generalmente i quartieri periferici sono meno costosi di quelli centrali, così come quelli più popolari hanno prezzi e canoni più bassi di quelli più prestigiosi.

Vale lo stesso per Milano: comprare o affittare casa nel quartiere centrale di Brera costa più del doppio rispetto a Lorenteggio, ai confini della città. La particolarità di Milano è che sia i prezzi in periferia che nel centro storico sono tutti notevolmente spostati verso l’alto, con la conseguenza paradossale che le case della periferia milanese di fatto costano come quelle più centrali di altre grandi città: per esempio, comprare o affittare un appartamento all’inizio di Via Giambellino a Milano, uno storico quartiere popolare, può costare al metro quadro come uno in pieno centro a Firenze o ai Parioli a Roma.

I prezzi nella mappa sono una media di quelli riportati sugli annunci immobiliari: di solito al momento della chiusura del contratto c’è un po’ di sconto, intorno all’8 per cento, secondo calcoli di Nomisma.

Mentre a Milano i prezzi aumentavano, in Italia sono diminuiti in media del 13 per cento.

Ed è aumentato del 40 per cento anche il prezzo degli affitti, seguendo un rialzo che è avvenuto un po' in tutta Italia sebbene in misura minore, del 28 per cento in media. Una casa in affitto a Milano costa quasi il doppio della media nazionale.

Il ruolo dell'economia
Il fatto che Milano sia molto attrattiva per chi vuole investirci, per chi sta cercando lavoro, per chi studia e per chi fa ricerca è una delle cause principali dei prezzi immobiliari così alti. La maggior parte dei dati riguarda la provincia o l'area metropolitana di Milano, quindi non il singolo comune, ma sono utili per dare un'idea indicativa di come va l'economia in questa zona. La sola città metropolitana di Milano produce quasi la metà del prodotto interno lordo (PIL) della Lombardia e il 10 per cento di quello italiano.

Secondo il centro studi di Assolombarda nel 2022 il PIL dell'area metropolitana di Milano ha superato di molto i livelli di prima della pandemia e più velocemente rispetto al resto d'Italia: il reddito prodotto nel 2022 è stato superiore a quello del 2019 del 6,5 per cento, contro una media italiana dello 0,7 per cento. Lo stesso anno il numero di persone occupate ha superato del 2,5 per cento il livello del 2019, mentre a livello italiano è rimasto invariato e in Lombardia complessivamente è sceso dello 0,7 per cento.

A fronte di un'economia nazionale stagnante e poco dinamica, l'economia a Milano sta andando in un'altra direzione e a un'altra velocità, attirando capitali e lavoratori.

Lo si vede anche dalla popolazione: a partire dal 2008 la città di Milano ha registrato una progressiva crescita del numero di abitanti che si è accentuata a partire dal 2013 e ha avuto una breve parentesi di contrazione con la pandemia. Più che il numero complessivo di abitanti, cresciuto da 1,3 a 1,4 milioni, la dinamicità degli arrivi in città si vede dal ricambio dei residenti: dal 2008 al 2022 hanno preso la residenza milanese circa 700 mila persone e nello stesso periodo sono nati 167 mila bambini.

Sono in media 50 mila nuovi residenti l’anno. Pur non sapendo quanti di loro si sono fermati, significa comunque che c’è un continuo movimento, spiega Pierfrancesco Maran, assessore alla Casa del comune: «C'è stata una sostituzione molto rilevante di popolazione, che ha peraltro nuclei familiari più piccoli, di uno o due persone, e si è focalizzata tantissimo sul mercato dei monolocali e dei bilocali».

La velocità di sostituzione della popolazione residente si nota anche dal numero delle transazioni immobiliari: le vendite di case sono in crescita da anni e nel 2022 sono state circa il doppio rispetto al 2015.

Una delle tante conseguenze dell'enorme richiesta è la drastica riduzione del tempo necessario per vendere o affittare una casa: nel 2015 le case in vendita e in affitto restavano disponibili sul mercato in media fino a 7 e 4 mesi, oggi esattamente la metà. Insieme al tempo a disposizione si è ridotto anche il potere negoziale dei potenziali acquirenti o affittuari, perché chi offre la casa in vendita o in affitto può contare su una platea di richiedenti ampia. Questo sbilanciamento nel rapporto di forza ha prodotto una riduzione dallo sconto medio applicato al momento di firma del contratto: come detto, oggi è circa dell'8 per cento mentre nel 2015 era del 12,5.

Perché sono aumentati i prezzi
Secondo Elena Molignoni, responsabile dell'unità di ricerche sul mercato immobiliare di Nomisma, «la pressione a rialzo sui prezzi è stata esercitata molto dalla domanda di case, che è stata piuttosto consistente e crescente negli ultimi anni ma che ha dovuto fare i conti con un'offerta scarsa, sia in termini quantitativi perché c'erano poche case a disposizione che in termini qualitativi perché la qualità delle case a disposizione a Milano è mediamente bassa».

La pressione al rialzo sui prezzi arriva principalmente da due fronti. Il primo è costituito dagli investitori, che comprano case non per viverci ma appunto come investimento, per rivenderle o affittarle, per demolire e ricostruire. Molignoni spiega che gli investitori immobiliari, che in Italia sono soprattutto stranieri, quando devono decidere se fare o no un investimento valutano l'economia del territorio dove vorrebbero farlo: come vanno le aziende, se c'è lavoro o meno, la quantità di turismo, come funzionano i servizi pubblici e così via. «Milano è la prima città in Italia per performance economiche ed è da sempre una piazza attrattiva per gli investitori immobiliari», dice Molignoni.

Secondo l'assessore Maran «in questo decennio Milano è diventato l'unico luogo in cui gli investitori vedono il senso di investire in Italia». Sia i grandi investitori internazionali che i piccoli risparmiatori italiani sono attratti dal fatto che il valore degli immobili a Milano è sempre in ascesa, peraltro una tendenza che si osserva anche a livello internazionale.

Marzio Breglia, presidente del centro di ricerca Scenari Immobiliari, dice che «c'è una concentrazione della domanda di case per investimento nelle grandi città». In pratica il mercato immobiliare a Milano cresce molto di più delle città italiane, ma meno rispetto al resto d'Europa: «Dal 2020 le quotazioni delle case in centro a Milano sono aumentate del 15 per cento, tre volte tanto la media italiana, però meno rispetto alle altre capitali europee. A Berlino sono cresciute del 27 per cento e a Parigi del 20. E lo stesso hanno fatto i canoni di affitto».

Il secondo fronte di pressione sui prezzi e sui canoni è legato alla forte domanda da parte della fascia più ricca della popolazione, che cercava case in vendita o in affitto adatte alla propria capacità di spesa, trovandone però poche. Quelle poche che c'erano sono state contese tra i molti richiedenti e i prezzi – già mediamente alti – sono saliti, trascinandosi dietro l'intero mercato immobiliare.

Tutto ciò è stato ulteriormente accentuato da una tendenza sempre più diffusa che si è vista nel settore della finanza: molti dipendenti italiani di banche d'affari e fondi di investimento, tipicamente manager e dirigenti, stanno lasciando Londra per trasferirsi a Milano e sfruttare così la normativa fiscale di favore che prevede grossi sconti per chi rientra in Italia. Ma la città è diventata una meta popolare anche per i lavoratori della finanza non italiani, che stanno comunque lasciando Londra dopo Brexit.

Anche la posizione geografica della città, per certi aspetti strategica, ha avuto un peso: in un’ora di volo si può raggiungere Francoforte, altro importante centro finanziario europeo, e in due ore si arriva a Londra.

Anche negli affitti c’è poca offerta di case rispetto alla domanda, dovuta alle piccole dimensioni della città ma anche al gran numero di studenti fuori sede (che nel solo territorio comunale sono circa 70 mila) e agli affitti brevi, che impegnano circa 7 mila appartamenti. Questi due fenomeni, gli affitti agli studenti e gli affitti brevi, hanno drenato buona parte dell'offerta destinata agli affitti più a lungo termine, secondo Molignoni.

C'è anche chi ricollega l'aumento delle quotazioni immobiliari di Milano a un certo tipo di narrazione che si fa in città, specialmente in alcuni quartieri. Federica Verona, urbanista ed esperta di temi legati all'abitare a Milano, fa l'esempio di un quartiere periferico della città, dalle parti di piazzale Loreto, che in pochi anni ha acquisito una rilevanza inedita nella storia milanese.

«NOLO è nato ed è diventato un punto centrale di Milano nel momento in cui la narrazione di chiamare NOrth of LOreto una parte di via Padova è finita su una qualche rivista» dice Verona. «È nata una social street con un intento nobilissimo, ma tutto questo è stato sfruttato dalla comunicazione degli immobiliaristi, che hanno iniziato ad aumentare i prezzi delle case usando quella narrazione».

Anche secondo Molignoni la questione della narrazione dei quartieri ha avuto un suo ruolo, seppur marginale. Il mercato immobiliare è molto influenzato dalle aspettative, che sono il frutto di percezioni dei diversi soggetti, come le famiglie, il singolo lavoratore o lavoratrice che cerca casa, o il grosso fondo d'investimento. Nel caso di Milano la promozione, la visibilità e le iniziative che sono state fatte per attirare l'interesse stanno contribuendo a promuovere un generale clima di fiducia nella crescita della città, che in ultima istanza contribuisce all'aumento delle quotazioni.

A Milano nell'ultimo decennio ci sono stati interventi che hanno radicalmente cambiato interi quartieri e che hanno funzionato nella riqualificazione, come nel caso del quartiere Isola. Alle agenzie immobiliari basta menzionare anche solo il progetto di ristrutturazione di un singolo edificio, di rigenerazione di un parco o di una piazza, per convincere i potenziali acquirenti o affittuari ad accettare prezzi o canoni più alti nell'intero quartiere. Interventi di riqualificazione anche limitati hanno un certo effetto sulla qualità percepita di un quartiere e questa è una strategia che a volte funziona anche per dare impulso a un miglioramento reale.

L'aumento delle disuguaglianze
«La proprietà a Milano è estremamente frammentata» dice Maran. «Di solito non si affitta dai fondi di investimento ma da qualcuno che ha una seconda o una terza casa. Non ci sono solo soggetti in difficoltà, ci sono anche soggetti che beneficiano di questo sistema. Il tema riguarda un aumento delle disuguaglianze e non un impoverimento diffuso degli abitanti».

Secondo Molignoni a Milano c'è una forte disuguaglianza a livello di distribuzione del reddito. L'indice di Gini, ossia il principale parametro statistico che misura proprio la distribuzione del reddito e che quindi esprime il grado di diseguaglianza economica di un territorio, in Lombardia è già piuttosto alto e quello di Milano è il più alto in Italia.

La classe media si sta restringendo sempre di più perché si trova a dover fare i conti con un mancato aumento degli stipendi rispetto al costo della vita che aumenta e anche rispetto al credito bancario, che si sta facendo più selettivo nei confronti di chi chiede un mutuo per via del generale aumento dei tassi di interesse. E questa fascia di popolazione fa sempre più fatica a permettersi di vivere a Milano: si vede anche sul mercato immobiliare, che è in rallentamento nella classe di case destinate a questa fascia di popolazione, dice Molignoni.

– Leggi anche: Perché in Italia gli stipendi sono così bassi

Il problema di per sé non è solo l'aumento del costo delle case, ma il rapporto tra reddito e costo delle case. Secondo un articolo del think tank Tortuga su lavoce.info, a Milano circa il 40 per cento dei quartieri non è accessibile per una famiglia con un reddito medio. «Milano è una città che vive a due velocità: una è quella della crescita e dello sviluppo e l'altra è quella di chi corre, sì, ma a una velocità diversa per continuare a potersi permettere questa città» dice l'urbanista Federica Verona.

Tutte queste dinamiche elencate fin qui sono legate a tendenze di mercato, difficilmente arginabili dalla politica senza limitare l'iniziativa privata. La discussione sulle politiche pubbliche per la casa volte a rendere la città più accessibile viene proposta spesso, anche di recente nell'ultimo Forum dell'Abitare, una serie di incontri sul tema della casa tra politici, ricercatori, cittadini ed esperti. Le soluzioni di cui si parla di più sono due: da un lato un sistema di agevolazioni fiscali per aumentare il reddito disponibile di chi vive in città costose; dall'altro aumentare l'offerta di case più accessibili, sia per quanto riguarda l'edilizia popolare che l'edilizia cooperativa privata.

Secondo i dati del documento programmatico del comune di Milano, oltre il 10 per cento della popolazione milanese vive in case pubbliche. Il patrimonio immobiliare del comune di Milano è costituito da 28 mila appartamenti, di cui 6 mila sono sfitti in attesa di riqualificazione, gestiti da una società partecipata dal comune, Metropolitana Milanese (MM Spa). Un'altra quota degli alloggi popolari è di proprietà dell'ALER, l’ente responsabile degli alloggi popolari in tutta la Lombardia, che a Milano gestisce circa 34 mila appartamenti.

Gli appartamenti pubblici messi a disposizione all'interno del comune sono oltre 60 mila, ma molti in condizioni fatiscenti e molti altri vuoti. Il Comune di Milano sta pensando di creare una nuova società di gestione delle case popolari, per provare a migliorarne la situazione.