Cosa fa un agente immobiliare

Quando vogliamo comprare o vendere una casa siamo talvolta portati a pensare che sia più economicamente conveniente, e in generale una scelta migliore, avere un contatto diretto con chi vende o con chi compra, senza dover ricorrere a degli intermediari. Per fare una scelta consapevole può però essere utile sapere cosa fanno le agenzie immobiliari e in particolare conoscere tutto ciò che fa chi ci lavora per capire se per noi è necessario o meno il loro contributo.

Può succedere infatti di non conoscere tutte le procedure burocratiche e i passaggi necessari in una trattativa immobiliare. Un approccio poco pratico con la materia può portare a una mancata effettuazione di tutti i dovuti controlli sull’immobile e quindi, anche se in buona fede, la transazione può causare procedimenti legali con aggravio di costi da entrambe le parti. Inoltre la conoscenza da parte dell’agenzia di tutti i passaggi necessari alla transazione può proteggere l’acquirente dalle truffe immobiliari.

Se ci si rivolge a un’agenzia, la figura principale che svolge questo ruolo di intermediazione è l’agente immobiliare. Per poter esercitare a norma di legge questa professione, tecnicamente definita “agente d’affari in mediazione”, è necessario avere il cosiddetto “patentino”. Per ottenerlo bisogna frequentare un corso preparatorio (a pagamento), che a sua volta permette di fare domanda per l’iscrizione all’esame di abilitazione presso la Camera di Commercio della provincia di residenza.

La prima competenza che deve possedere un agente immobiliare per fare al meglio il suo lavoro è conoscere molto bene il territorio che gli è stato affidato dall’agenzia. In particolare deve essere informato sul target di abitanti della zona (ad esempio se sono principalmente studenti, lavoratori o famiglie), sul tipo di servizi presenti (trasporti, supermercati, assenza o presenza di vita notturna), ma anche su quali abitazioni sono maggiormente disponibili in base alla metratura (monolocali, bilocali, trilocali, eccetera).

Nella pratica il suo lavoro inizia con la ricerca di possibili case in vendita e prosegue, in caso di accordo, con l’acquisizione del mandato da parte del cliente. L’agente si occupa poi della valutazione del prezzo e della verifica che l’immobile sia vendibile (cioè che siano presenti tutti i documenti necessari alla transazione). Procede quindi a promuovere l’abitazione sui portali web e attraverso gli altri canali più tradizionali (dai colloqui con chi si presenta fisicamente in agenzia fino al passaparola).

Nel rapporto con il potenziale acquirente l’agente deve capire prima di tutto quali siano le sue reali esigenze e possibilità, per poi guidarlo attraverso le visite tra le case di cui ha il mandato di vendita. Quando i potenziali acquirenti manifestano interesse per un’abitazione, il ruolo dell’agente diventa quello di mediatore fra le parti con lo scopo di trovare un accordo che sia soddisfacente per entrambe.

Le pratiche burocratiche che un agente aiuta a gestire sono ad esempio: visure, certificazioni, preliminare di compravendita, e non solo. Le visure catastali sono i documenti attraverso cui si possono recuperare i dati identificativi di un immobile, le planimetrie, i dati anagrafici dei proprietari e tutte le notizie sulla “storia” di una casa, cioè come è cambiata, se è cambiata, nel tempo: tutte informazioni che sono alla base di una compravendita. Poi ci sono le certificazioni che dimostrano che un immobile rispetta tutte le norme di legge, come ad esempio quella di conformità degli impianti, l’attestazione delle prestazioni energetiche o la certificazione di agibilità.

Il preliminare di compravendita, chiamato comunemente anche “compromesso”, è invece l’accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a firmare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Si può stipulare, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché chi vuole comprare è in cerca di un mutuo. A questo proposito, un aspetto ulteriore del lavoro dell’agente immobiliare può anche essere quello di fare da tramite e lavorare in sinergia con chi si occupa della concessione dei mutui.

Prima di scegliere di affidarsi a un’agenzia e a un agente, quello che inoltre naturalmente vorrebbe sapere chi vende o compra una casa è se gli convenga economicamente rispetto a una trattativa diretta con il privato. Per cercare di capirlo Wikicasa, portale immobiliare che gestisce anche Commerciali.it e Casaclick.it, ha realizzato insieme al portale di annunci Bakeca.it uno studio focalizzandosi sulle città di Roma e Milano. Ha messo così a confronto i prezzi negli annunci del suo portale, che provengono unicamente da professionisti, con quelli di privati pubblicati su portali terzi. Il raffronto è stato fatto su le diverse zone delle città, che hanno ciascuna una propria peculiarità e prezzi diversi. I prezzi presi in considerazione sono ovviamente quelli richiesti sui portali, e non quelli delle eventuali transazioni finali.

I risultati dello studio mostrano che, mediamente, in città come Milano e Roma, per chi compra una casa dai privati i prezzi di vendita richiesti sarebbero più alti. Questo anche perché molto spesso il proprietario di una casa è portato a sovrastimare il proprio immobile, mentre un’agenza è in grado di fornire una valutazione professionale con relative analisi di mercato specifiche sulla zona in cui si trova la casa.

Per fare alcuni esempi, in base allo studio, a Milano, ad esempio in zona Stazione Centrale, i prezzi degli immobili forniti dalle agenzie sarebbero mediamente più bassi del 3,7 per cento rispetto a quelli dei privati, mentre nella zona di Porta Romana affidandosi a un professionista si potrebbe risparmiare fino al 18,9 per cento. A Roma al Pigneto i prezzi richiesti da privati sarebbero più alti di quasi un quarto rispetto a quelli delle agenzie (23,7 per cento), mentre nelle aree più vicine al Vaticano (Prati, Borgo, San Pietro, Ottaviano, Mazzini) si arriverebbe a risparmiare fino al 16,6 per cento.

Lo studio di Wikicasa dimostrerebbe dunque che è spesso più conveniente rivolgersi a un agente, non solo perché si può beneficiare di una consulenza professionale, ma anche perché il prezzo è in molti casi inferiore rispetto a quello che si può realizzare in una trattativa tra privati. Si compenserebbe così la provvigione richiesta dall’agenzia, che è mediamente del 3 per cento.