Comprare casa sta diventando più facile per i giovani italiani

Lo scorso 23 luglio è diventato legge il cosiddetto decreto “Sostegni bis”, col quale il governo Draghi ha aumentato le agevolazioni previste dal Fondo di garanzia per la prima casa, che fino a fine giugno 2022 permetteranno ai giovani con un reddito sotto una certa soglia di accedere più facilmente a un mutuo per l’acquisto di una prima casa. Come riportato dal Sole 24 Ore, diverse banche italiane hanno già adattato le proprie offerte di mutuo per permettere a questa categoria di clienti di fruire delle agevolazioni, concedendo mutui che arrivano a finanziare anche il 100 per cento del valore della casa, mentre altre sono in procinto di farlo.

Le agevolazioni hanno principalmente la forma di una garanzia offerta dallo stato alle banche in modo da incoraggiarle a offrire mutui a persone che non sarebbero in grado di fornire le garanzie necessarie: in pratica, consente di avere accesso a un mutuo anche a chi normalmente non potrebbe permetterselo. Per offrire queste garanzie, nel 2013 era stato istituito dallo stato il Fondo di garanzia per la prima casa, rifinanziato a maggio 2021 con 540 milioni proprio dal decreto “Sostegni bis”. Il fondo in realtà non è rivolto solo ai giovani, ma le nuove regole prevedono garanzie maggiori per questa e altre categorie che lo stato vuole incoraggiare ad acquistare una casa.

Con le nuove regole, lo stato si impegna a prestare alle banche una garanzia sull’80 per cento del mutuo richiesto per acquistare una prima casa da persone che non abbiano altri immobili a uso abitativo e che abbiano un ISEE sotto i 40 mila euro. Con “prima casa”, ai fini fiscali, si intende una casa che si trovi nel comune di residenza dell’acquirente, che non sia considerata un immobile di lusso, che sia l’unica di sua proprietà in quel comune e che sia l’unica per cui l’acquirente abbia usufruito delle agevolazioni fiscali da prima casa.

La somma mutuata non può superare i 250 mila euro, e possono fruire della garanzia tutti coloro che non abbiano ancora compiuto 36 anni, ma anche le coppie sposate o conviventi da almeno due anni in cui uno dei due componenti abbia meno di 36 anni, nonché le famiglie monogenitoriali con figli minori (cioè composte da un solo genitore e almeno un figlio minorenne), indipendentemente dall’età del genitore. Anche chi vive in alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari può farne uso.

La garanzia offerta dallo stato è però vincolata al fatto che la banca conceda ai mutuatari – cioè coloro che ottengono il mutuo – una somma superiore all’80 per cento del valore della casa, compresi gli oneri accessori (cioè le spese necessarie per la gestione del mutuo). In altre parole, lo stato dice alle banche: ti garantisco che riavrai l’80 per cento del prestito anche nell’eventualità che i mutuatari non fossero in grado di ripagarlo, ma solo se ti impegni a prestare loro tutto o quasi il capitale necessario a comprare la casa.

Come sa bene chi abbia già comprato un immobile, finora questa non era un’opzione comunemente offerta dalle banche, che nella quasi totalità dei casi impongono a chi richiede un mutuo di anticipare una parte del valore della casa in contanti (in genere almeno il 20 per cento). Per molti, e in particolar modo per i giovani senza possibilità di aiuti dalla famiglia, questo rappresenta spesso un esborso troppo grande, che fa desistere dall’acquisto.

La norma introdotta col decreto “Sostegni bis” ha proprio l’obiettivo di abbattere quest’ostacolo, incentivando le banche a concedere mutui per l’acquisto di una prima casa a persone che non abbiano altrimenti la liquidità o le garanzie sufficienti a ottenere un mutuo.

Le motivazioni sono evidenti: dare la possibilità ad alcune categorie di persone con facoltà economiche limitate di investire nell’acquisto di un immobile invece di dover pagare un affitto. La legge potrebbe anche generare una maggior domanda di immobili e di mutui, con un effetto positivo sulla crescita economica del paese.

Come sperato dal governo, la garanzia ha spinto diverse banche ad aggiungere alle proprie offerte mutui che arrivano a coprire anche il 100 per cento del costo dell’immobile. Il Sole 24 Ore ha raccontato come le banche Intesa SanPaolo, Unicredit e Crédit Agricole abbiano già proposto nuovi tipi di mutuo che finanziano l’intero valore d’acquisto dell’immobile in presenza di determinate condizioni, mentre Monte dei Paschi ne presenterà uno a settembre e Banco Bpm confida di farlo in autunno.

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Oltre alla garanzia, le nuove norme prevedono tassi d’interesse calmierati ed esenzioni fiscali.

Quanto ai tassi di interesse, se il richiedente avrà tutti i requisiti visti sopra, la banca non potrà applicare un tasso effettivo globale (il cosiddetto TAEG, che non è il tasso nominale richiesto ma un tasso virtuale che tiene conto di tutte le spese obbligatorie connesse al mutuo) superiore a quello medio pubblicato ogni tre mesi dal ministero dell’Economia e delle Finanze.

Per quanto riguarda le esenzioni fiscali invece, chi non ha compiuto 36 anni e ha un ISEE sotto i 40 mila euro viene esentato dall’imposta di registro, da quella ipotecaria e da quella catastale, le quali si applicano quando si compra una casa non nuova e solitamente ammontano in totale a diverse migliaia di euro. Nel caso delle case nuove invece, su cui si paga l’IVA, la norma ha concesso a chiunque non abbia compiuto 36 anni di ottenere un credito di imposta equivalente: l’IVA pagata sull’immobile sarà cioè detraibile in sede di dichiarazione dei redditi.

Vale la pena ricordare che chi non fosse in possesso dei requisiti per ottenere la garanzia statale sull’80 per cento del mutuo può comunque accedervi in misura ridotta: il Fondo di garanzia per la prima casa prevede infatti (già da prima del decreto “Sostegni bis”) una garanzia pubblica del 50 per cento del mutuo a chiunque voglia comprare una prima casa e non sia proprietario di un altro immobile a uso abitativo, purché il finanziamento non superi i 250 mila euro. Per ottenere le garanzie non occorre nessuna richiesta particolare, sarà la banca a richiederle in caso ci siano i requisiti necessari.

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