Il mercato immobiliare cinese è un’enorme bolla?

Ormai da alcuni anni gli economisti di tutto il mondo discutono sul fatto che in Cina sia presente o meno una bolla del mercato immobiliare, cioè un fenomeno di aumento insostenibile dei prezzi delle case, destinati a crollare e a provocare gravi danni all’economia. La Cina è la seconda economia del mondo, dopo gli Stati Uniti, e il settore immobiliare è fondamentale: vale circa un quarto di tutta la produzione economica del paese. Se il mercato immobiliare dovesse crollare drasticamente, quindi, potrebbe mettere a rischio l’intera economia cinese, e di conseguenza quella globale: come avvenne negli Stati Uniti nel 2008, quando lo scoppio di una bolla immobiliare provocò la più grave crisi finanziaria globale dal dopoguerra.

Dopo un deciso e progressivo aumento degli investimenti immobiliari e dei cantieri cominciato oltre dieci di anni fa su impulso di pesanti finanziamenti e agevolazioni del governo cinese, il paese si ritrova oggi con un notevole surplus di case e con diffusissime speculazioni edilizie. A partire dalla metà dello scorso decennio, il governo cinese dovette cercare soluzioni per correggere l’espansione sproporzionata del settore immobiliare, invertendo il senso delle misure adottate negli anni precedenti per raddrizzare quello che sembrava un aumento insostenibile dell’economia nazionale ed evitare che la bolla immobiliare scoppiasse. Farlo senza rallentare pericolosamente la crescita economica, però, non è facile: per ora l’operazione sembra riuscita, ma il mercato è ormai denso di storture e rigidità, e ci sono ancora molte incognite.

Molti economisti, nel corso del tempo, si sono infatti esposti sostenendo che il crollo era imminente, ma per ora sono sempre stati smentiti. Questo continuo rinvio di una crisi apparentemente annunciata ha originato due orientamenti opposti tra gli esperti che si occupano di Cina. Il primo è che la crisi sia inevitabile, e che presto o tardi arriverà, come sembrano mostrare il grande aumento dei prezzi, il tasso crescente di indebitamento e numerosi fenomeni di speculazione. Il secondo orientamento è che che il governo autoritario cinese, che finora ha usato diversi metodi piuttosto ingegnosi per evitare lo scoppio della bolla, riuscirà grazie a un pesante intervento statale dove i governi liberali dell’Occidente hanno fallito. Quest’ultima ipotesi ha anche implicazioni politiche, in un momento in cui il presidente cinese Xi Jinping propone il suo paese e il suo stile di governo come un «modello» per il mondo.

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Secondo gli economisti, la bolla del mercato immobiliare in Cina è cominciata con la crisi finanziaria del 2008, quando il governo decise di sostenere l’economia con una misura per molti versi opposta a quelle adottate dai governi occidentali. Fu approvato uno stimolo economico di 4 mila miliardi di yuan, che al cambio di oggi sono circa 500 miliardi di euro, cioè il 15 per cento di tutto il PIL del paese. Allo stesso tempo la Banca popolare cinese (PBOC), cioè la banca centrale, abbassò i tassi d’interesse in maniera massiccia, portandoli da circa il 4 per cento del giugno del 2008 all’1 per cento dell’inizio del 2009. L’idea era di immettere molta liquidità nell’economia e di abbassare il costo dei prestiti, per mantenere alti gli investimenti e proteggere l’occupazione.

Le misure funzionarono: nel 2009 l’economia crebbe del 9,4 per cento e nel 2010 del 10,6 per cento, mentre tutte le altre grandi economie nel resto del mondo crollavano. Gran parte della crescita fu ottenuta grazie a enormi investimenti nelle infrastrutture e al settore immobiliare: soltanto nel 2009, la compravendita delle case aumentò del 67 per cento, e più in generale l’immobiliare divenne il centro della maggior parte delle politiche di crescita di quegli anni grazie a diversi fattori.

Tra questi, semplificando: le politiche del governo per favorire la compravendita, come l’abbassamento degli anticipi in denaro necessari per comprare una casa; i tassi bassi che rendevano economico prendere denaro in prestito; il fatto che la terra in Cina sia di proprietà del governo, cosa che rendeva molto conveniente anche per la politica locale approvare nuovi progetti edilizi; la corruzione molto diffusa in quegli anni. In ultimo, il fatto che le promozioni dei politici locali dipendevano dalla loro capacità di favorire la crescita economica: e lo sviluppo massiccio del settore immobiliare, a certe condizioni, garantisce alti livelli di crescita.

A partire da quegli anni, in Cina si verificarono importanti fenomeni di speculazione legati al settore immobiliare, ben rappresentati dalle cosiddette città fantasma: grandi complessi di case e palazzi costruiti con fini speculativi ma poi mai abitati o comunque sottoutilizzati. Secondo una stima contenuta nel libro China: The Bubble That Never Pops, uscito alla fine dell’anno scorso e scritto dal giornalista di Bloomberg Thomas Orlik, in Cina in questo momento ci sono così tanti appartamenti vuoti che potrebbero ospitare l’intera popolazione del Canada, che ammonta a quasi 40 milioni di persone. Secondo altre stime, come quella riportata dall’Economist, un quinto di tutte le abitazioni della Cina è vuoto.

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Già a partire dal 2010, il governo cinese aveva compreso che l’economia si stava «surriscaldando», cioè che il ciclo di crescita stava diventando insostenibile, anche a causa del settore immobiliare, e aveva applicato alcune misure per cercare di rallentare la speculazione. Tra le altre cose, aveva alzato i tassi d’interesse e aumentato il valore degli anticipi in contanti necessari per comprare casa. Ma a questo punto si creò un grave dilemma tipico di queste situazioni, perché il settore immobiliare era diventato così importante che rallentarne l’espansione avrebbe significato danneggiare tutta l’economia. In Cina, mantenere un buon livello di crescita economica è fondamentale perché secondo gli esperti da questa dipende la legittimità agli occhi della popolazione del Partito comunista che governa il paese.

Per anni, gli economisti hanno scommesso che il governo cinese non sarebbe riuscito a bilanciare queste due priorità contrastanti: sgonfiare l’espansione sconsiderata del settore immobiliare (e, più in generale, raddrizzare un’economia la cui crescita era poco sostenibile perché molto dipendente dagli stimoli del governo) e al tempo stesso tenere alta la crescita. Ma nonostante gli allarmi riguardo a uno scoppio imminente della bolla immobiliare cinese (qui il Wall Street Journal nel 2016, per esempio), non avvenne mai.

Come ha raccontato l’Economist, la situazione attuale è ancora molto rischiosa: dal 2010 i prezzi delle abitazioni nelle città principali del paese, che vengono definite di «primo livello», come Pechino, Shanghai e Shenzhen, sono praticamente raddoppiati (gli aumenti sono più ridotti ma comunque consistenti nelle città di secondo e terzo livello) e sono tra i più alti del mondo. La speculazione è ancora molto forte: come ha raccontato il Wall Street Journal qualche mese fa, lo scorso marzo un lotto di 288 appartamenti a Shenzhen è stato venduto nel giro di 8 minuti. A Shanghai e a Hangzhou, ha scritto invece l’Economist, i governi locali hanno organizzato estrazioni a sorte per assegnare le case in vendita nei quartieri migliori.

L’indebitamento generale, sia dei compratori sia dei costruttori, è aumentato in maniera consistente, e il livello di investimenti nel settore è più alto di quello del Giappone a inizio degli anni Novanta, quando lo scoppio di una enorme bolla immobiliare, assieme a una crisi più generale, provocò una lunga stagnazione economica da cui il paese non si è ancora ripreso.

L’Economist però nota che la situazione è molto più complessa di quel che sembra, e che il governo ha messo in atto numerose misure apparentemente efficaci per bilanciare il settore immobiliare senza danneggiare troppo la crescita. Nel 2017, il presidente Xi Jinping introdusse un nuovo slogan che più o meno si può tradurre con: «Le case servono per viverci, non per la speculazione» e che da quel momento è stato molto presente in tutta la propaganda ufficiale.

Molte città hanno poi imposto notevoli limitazioni sulla compravendita, come le già citate lotterie, mentre altre hanno emesso nuove regole che nella pratica vietano alle famiglie di comprare seconde case. A metà dell’anno scorso il governo ha inaugurato anche una nuova politica delle «tre linee rosse» per evitare che gli imprenditori edili si indebitino oltre le loro possibilità (si chiama così perché prevede tre criteri di controllo del debito), e nei mesi successivi ha adottato altre misure per controllare il credito.

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Il governo sta inoltre adottando politiche per spingere sempre più cittadini ad andare a vivere in città di “secondo e terzo livello”, anche grazie all’hukou, un sistema vecchio di decenni che lega l’erogazione dei servizi pubblici e perfino certi diritti al luogo di nascita (i bambini nati fuori da Pechino, per esempio, di regola non potrebbero frequentare le scuole pubbliche della città, e l’hukou regola anche gli acquisti delle case, pur con ampie eccezioni). Anche gli imprenditori edili stanno cominciando a fare sempre più progetti fuori dalle città più grandi e ricche.

Ci sono enormi difficoltà, perché l’intervento molto invasivo del governo rischia di rendere il mercato rigido e pieno di storture. Per esempio, a causa delle tante regole, in molte zone le case appena costruite costano meno di quelle messe in vendita già abitate. In generale, però, i prezzi delle case sono stagnanti da qualche tempo, e la China Index Academy, il più grande centro di ricerca indipendente del paese sul settore immobiliare, ritiene che nei prossimi cinque anni le vendite dovrebbero calare del quattro per cento l’anno, dopo che negli ultimi dieci anni ci sono stati aumenti a doppia cifra.

Questo significa che, almeno all’apparenza, gli interventi del governo cinese stanno avendo successo nello sgonfiare la presunta bolla immobiliare gradualmente, evitando crolli improvvisi. Significa anche che il settore, da fattore di crescita, potrebbe diventare un peso per l’economia, e dunque serviranno nuove idee per mantenere alto il tasso di crescita.

Questa tesi ottimista non è condivisa da tutti gli economisti. Molti notano che finora praticamente nessuno è mai riuscito a sgonfiare una bolla immobiliare senza farla scoppiare, e ricordano che negli anni Novanta si elogiavano le misure ingegnose del governo giapponese esattamente come oggi si fa con quello cinese, ma questo non evitò al Giappone di essere colpito da una grave stagnazione. Questo significherebbe che la crisi, anziché evitata, sarebbe soltanto rimandata.