I problemi del più alto grattacielo residenziale al mondo

Nella lista degli edifici di New York progettati dall’uruguaiano Rafael Viñoly, uno dei più noti e celebrati architetti degli ultimi trent’anni, 432 Park Avenue è spesso nelle prime posizioni. È un sottile e spettacolare grattacielo di 96 piani e 425,5 metri di altezza, con un valore stimato di vendita di 2,5 miliardi di euro, completato nel 2015 e finora considerato il più alto edificio residenziale al mondo. Ad accrescere il fascino che questa costruzione esercita anche tra i non addetti – a parte il record di altezza, presto destinato a essere battuto – sono il prestigio e il lusso del condominio, il livello di servizi offerti, il costo degli appartamenti e il patrimonio attribuito ai proprietari, in larga parte stranieri.

Da qualche tempo i facoltosi residenti di 432 Park Avenue hanno segnalato una lunga e per molti versi sorprendente serie di disservizi tecnici e problemi strutturali, in parte riconducibili a valutazioni discutibili in fase di progettazione e costruzione dell’edificio. Parlano di allagamenti frequenti, continui guasti agli ascensori, scricchiolii delle pareti e sibili costanti provenienti dalle trombe delle scale del fabbricato. Ne ha scritto il New York Times, che ha parlato con alcuni residenti, con il direttore generale di 432 Park Avenue e con ingegneri e architetti consultati per provare a comprendere l’origine dei problemi. E tutti i dati raccolti portano a ritenere l’altezza eccezionale del grattacielo un fattore imprescindibile nella ricerca di spiegazioni plausibili.

Problemi simili a quelli di 432 Park Avenue si stanno verificando anche in altri grattacieli, tra quelli più alti sorti nell’area di Manhattan negli ultimi dieci anni. E comincia per questo motivo a emergere tra gli addetti qualche perplessità riguardo alle tecniche di costruzione, alimentata dal sospetto che alcuni sistemi e materiali impiegati non siano evidentemente adatti alle scoperte ingegneristiche più recenti.

Quasi tutti gli appartamenti di 432 Park Avenue sono stati venduti da tempo. L’attico (posto al 96esimo piano) lo acquistò nel 2016 una società dell’imprenditore immobiliare saudita Fawaz Alhokair per circa 73 milioni di euro. Nel 2018 Jennifer Lopez e Alexander Rodriguez acquistarono un appartamento da 370 metri quadrati, per poi rivenderlo un anno dopo. I piani numerati del grattacielo sono in tutto 84, non 96: ogni 12 piani c’è un “intervallo” di due piani non abitabili e non accessibili tramite ascensore. Sono i cosiddetti “piani tecnici”, generalmente destinati ai quadri elettrici e ad altre apparecchiature meccaniche ed elettroniche che forniscono servizi agli appartamenti e che non sarebbe possibile installare in un unico ambiente, su un unico piano, come tipicamente avviene per i palazzi normali.

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I problemi a 432 Park Avenue hanno cominciato a verificarsi abbastanza presto, ha raccontato al New York Times Sarina Abramovich, una delle prime residenti, ex imprenditrice del settore petrolchimico insieme a suo marito Mikhail. Acquistarono nel 2016 per circa 14 milioni di euro un appartamento da 325 metri quadrati come seconda casa, per stare vicino ai loro figli adulti a New York. Da allora ci sono stati diversi allagamenti, due dei quali piuttosto copiosi nel 2018 e definiti «catastrofici» da altri residenti a parte Abramovich. Il primo – che provocò 415 mila euro di danni al suo appartamento – fu causato da una giunzione difettosa di un tubo dell’acqua ad alta pressione al 60esimo piano. Pochi giorni dopo un diverso guasto all’impianto al 74esimo piano causò un allagamento che raggiunse anche la tromba degli ascensori, mettendone fuori servizio due su quattro per settimane. Entrambi i guasti si verificarono nei piani accessibili soltanto per il personale tecnico.

I “piani tecnici”, ritenuti eccessivamente alti, sono per l’appunto uno degli aspetti più criticati di tutta la costruzione. Secondo molti sarebbero stati usati pretestuosamente in fase di progettazione per permettere al grattacielo di raggiungere un’altezza finale altrimenti non consentita. Alcune normative edilizie escludono infatti i “piani tecnici” dal conteggio della metratura massima di un edificio. Sentito al telefono dal New York Times, il direttore generale di 432 Park Avenue Len Czarnecki, che sta cercando di risolvere i problemi senza lasciare che l’immobile si svaluti, ha detto di non poter fare commenti.

Un altro problema di 432 Park Avenue, confermato da diversi ingegneri – rimasti anonimi – che hanno lavorato alla costruzione di altri grattacieli a Manhattan, si verifica in caso di forti raffiche di vento. Ad altezze molto elevate, l’oscillazione della struttura e il vento che passa attraverso le cavità possono provocare movimenti dei cavi degli ascensori sufficienti a provocarne l’arresto, come avvenuto a un residente rimasto intrappolato per un’ora e 25 minuti nel 2019. E alle oscillazioni provocate dal vento sono da attribuire anche i rumori riferiti da diversi residenti che dicono di sentire frequentemente lo stridore dei tramezzi metallici dell’edificio, oltre ai sibili del vento attraverso le porte e le trombe degli ascensori. È infine molto contestata dai residenti anche la progettazione del condotto di scarico della spazzatura, ritenuto la causa di continui scricchiolii e a volte tonfi pesanti provenienti dalle pareti.

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La riparazione dei guasti nel corso degli anni, si legge nei rendiconti del condominio, ha determinato tra le altre cose un aumento notevole delle spese. I costi legati alla copertura assicurativa per i danni all’edificio sono cresciuti del 300 per cento in due anni. Eduard Slinin, eletto capo del condominio, ha richiesto a nome dei residenti una consulenza allo studio di ingegneria di New York SBI Consultants per studiare le possibili cause meccaniche e strutturali dei problemi di 432 Park Avenue. Da una prima analisi era emerso che il 73 per cento dei materiali elettrici, idraulici e meccanici impiegati nella costruzione del grattacielo non è conforme ai disegni dei progettisti, e che un quarto di questi materiali «presenta concreti rischi per la sicurezza delle persone».

Slinin ha poi in parte ritrattato le sue precedenti affermazioni, e ha minimizzato i risultati della consulenza fornita da SBI Consultants, definendo quei difetti di costruzione “questioni minori”. I proprietari degli appartamenti, molti dei quali abitano altrove per la maggior parte dell’anno, non sono tutti d’accordo in merito alla strategia da seguire per cercare di risolvere i problemi, spiega il New York Times. Alcuni di loro sono accusati da altri di conflitto di interessi perché legati a una grande società finanziaria, Vector Group, che controlla anche l’agenzia immobiliare che ha gestito la vendita degli appartamenti di 432 Park Avenue.