Storie dai magazzini di “self storage”

Da circa vent’anni anche in Italia esistono i magazzini per il cosiddetto “self storage”. È possibile che ne abbiate visti a lato di una tangenziale: sono quelle strutture in cui si può affittare, anche per un brevissimo periodo di tempo, uno spazio da usare in alternativa a una cantina o a una soffitta, per esempio per tenere al sicuro i mobili di una casa in corso di ristrutturazione, le gomme da neve e l’attrezzatura per sciare quando non le si usa, un archivio di documenti e molte altre cose. I servizi di self storage sono nati negli Stati Uniti – dove sono un’industria da 38 miliardi di dollari l’anno – e in seguito si sono diffusi in Europa. In Italia sono ancora un’industria piccola, da 500 milioni di euro di fatturato all’anno, ma il settore sta crescendo: del 20 per cento circa dal 2016 al 2017.

La storia del self storage

Il self storage è stato inventato negli Stati Uniti, un paese in cui tradizionalmente si fanno molti traslochi perché le persone si spostano molto, anche tra diversi stati, nel corso della propria vita. Un’antenata delle attuali aziende che forniscono questo servizio può essere considerata una società fondata nel 1891 dai fratelli Martin e Josh Bekins a Omaha, in Nebraska: era una società di traslocatori che a partire dal 1906 mise in piedi una rete di magazzini di cemento e acciaio per aiutare le persone che si trasferivano a tenere da qualche parte i propri oggetti in via temporanea. Invece la prima società davvero simile a quelle attuali aprì a Odessa, in Texas, nel 1964: si chiamava A-1 U-Store-It-U-Lock-It-U-Carry-the-Key (nome che era un tentativo di risultare primi nell’elenco telefonico) e si rivolgeva ai lavoratori dell’industria petrolifera, a cui offriva spazio per tenere i propri strumenti di lavoro. Il magazzino della A-1 U-Store-It-U-Lock-It-U-Carry-the-Key era diviso in unità con porte di legno, come le attuali strutture di self storage; a un certo punto la società fallì, ma nel 2013 la struttura fu ristrutturata e riaprì come magazzino per il self storage.

In Europa i servizi di self storage sono arrivati all’inizio degli anni Ottanta e oggi sono diffusi soprattutto nel Regno Unito (dove si trova il 44 per cento dei magazzini di self storage del continente), in Francia, in Spagna, nei Paesi Bassi, in Germania e in Svezia. Secondo i dati raccolti nell’ultimo sondaggio annuale di FEDESSA, la Federazione europea delle associazioni delle società di self storage, in Italia nel 2017 c’erano almeno 50 aziende che offrivano servizi di self storage; nel 2016 erano 46. Per fare un confronto: nel Regno Unito erano 1.432 nel 2017.

Il self storage in Italia

Per capire a che punto è il settore del self storage in Italia il Post ha fatto alcune domande a Cesare Carcano, presidente dell’Associazione Imprese Self storage Italiane (AISI) e presidente di Casaforte, una delle più grandi aziende di self storage del paese. Carcano ha detto che considerando che non tutte le aziende che si occupano di self storage vengono rilevate dai sondaggi FEDESSA – alcune sono nate da poco – si può dire che in Italia ci sia un sessantina di aziende nel settore e che in totale gli impianti per fornire questo servizio siano più di ottanta, visto che alcune aziende sono presenti in più città. È il caso della stessa Casaforte, che esiste dal 2000 e ha 21 magazzini, tra Milano, Bergamo, Brescia, Varese, Torino, Novara, Biella, Vercelli, Genova, Padova, Treviso, Verona, Vicenza, Pistoia, Roma e Foggia. I magazzini più grandi arrivano a mille spazi, o box, diversi; in totale Casaforte offre 7.500 spazi di self storage in tutta Italia. Negli anni ha avuto 28mila clienti; al momento circa 4.500.

La dimensione ideale dei magazzini per il self storage è di tremila metri quadrati, ma ci sono anche strutture più piccole. Sono tutti all’interno di immobili con destinazione industriale e per questo generalmente si trovano in periferia. Trovare uno spazio adatto e allestirlo è una delle sfide principali per chi voglia avviare un’impresa di self storage. Gli immobili peraltro devono essere di proprietà dell’azienda di self storage, perché se questa dovesse anche pagare un affitto i costi sarebbero eccessivi. Tra la ricerca immobiliare e l’organizzazione degli spazi ci vogliono dai sei ai dodici mesi di tempo, stando a Carcano, un investimento che può arrivare a un milione di euro e dai tre ai quattro anni perché l’attività sia davvero avviata.

Ogni tanto capita che qualche cliente smetta di pagare e abbandoni i propri averi: in quei casi, dopo un certo periodo, vengono organizzate delle aste secondo le regole previste per le vendite giudiziarie. Nei magazzini Casaforte capita una o due volte all’anno al massimo. Si può solo acquistare l’intero contenuto di un box, non gli oggetti contenuti al suo interno presi singolarmente. Carcano ha detto al Post che la cifra più alta raggiunta in una di queste aste è stata pari a circa 10mila euro: il box in questione conteneva le attrezzature di un centro estetico fallito.

Il 60 per cento dele persone che usano i servizi di self storage ne ha bisogno per ragioni private: devono traslocare o ristrutturare una casa e hanno bisogno di uno spazio dove tenere i propri mobili per un certo periodo di tempo; hanno una collezione privata molto ampia e hanno bisogno di un magazzino con un impianto di sicurezza per conservarne una parte; hanno hobby per cui è necessaria una grossa attrezzatura o armadi per cui il cambio di stagione richiede un supplemento di risorse logistiche. Per il restante 40 per cento i clienti dei servizi di self storage ne hanno bisogno per ragioni professionali: ad esempio c’è il notaio che ha bisogno di spazio in più per il suo archivio, oppure il commerciante all’ingrosso a cui nel periodo pre-natalizio serve mettere da parte una fornitura maggiore del solito.

Il self storage nella maggior parte dei casi è una soluzione temporanea. Il tempo medio di permanenza degli oggetti che vengono affidati a questi magazzini è di sei-sette mesi, anche se c’è chi ne fa uso solo per un mese e chi per anni. I contratti di affitto sono molto flessibili – si possono disdire con un preavviso di soli quindici giorni – per questo quando se ne stipula uno non serve preoccuparsi troppo del tempo per cui se ne avrà bisogno. I prezzi per affittare uno spazio variano molto dalle città: in media sono compresi tra 1,5 e 2 euro al giorno.

Per quanto riguarda i sistemi di sicurezza, variano da magazzino a magazzino, ma in generale ci sono sempre telecamere di sicurezza, tessere e password per accedere al magazzino e al proprio spazio e un servizio di vigilanza attivo 24 ore al giorno. Nei magazzini Casaforte ci sono addirittura allarmi individuali per ciascun box. In passato si era parlato di persone che, rimaste senza casa, dormivano in uno spazio di self storage: ovviamente non è permesso farlo, ma ora è praticamente impossibile che succeda perché se una persona rimane per troppo tempo nel suo spazio arriva una segnalazione a chi si occupa della vigilanza. Inoltre solo con certi contratti si può accedere al magazzino anche di notte. Gli orari di apertura consueti invece sono dalle 7 alle 20, circa.

Insieme a Casaforte l’azienda di self storage più grande in Italia è Easybox, che ha aperto il suo primo magazzino a Milano nel 1999 e ora ne ha sette, ognuno dei quali copre un’area di circa due campi da calcio: tre a Milano, due a Roma, uno a Genova e uno a Torino, aperto nel 2008. Madeline Fahey, direttrice di Easybox, ha spiegato al Post che è soprattutto nelle grandi città che c’è richiesta per i servizi di self storage: a Milano in particolare, soprattutto perché è qui che il servizio è più conosciuto. I clienti di Easybox sono al 50 per cento persone che hanno bisogno di spazio per ragioni private. Tra il restante 50 per cento di chi ne ha bisogno per ragioni professionali negli ultimi anni sono aumentate le persone che vendono oggetti attraverso internet e non hanno un negozio fisico.

Le aziende di self storage più piccole negli ultimi anni non si sono espanse aprendo magazzini in altre città ma trovando nuove idee di servizi da offrire. Ad esempio, Maxicubo, un’azienda di self storage di Bergamo che esiste dal 2004, collabora con un servizio di noleggio furgoni e con GLS, la grande azienda di corrieri espressi, per fornire ai propri clienti pacchetti completi di logistica e immagazzinamento: ha cominciato a fare da intermediario per facilitare chi deve traslocare quando si sono accorti che esisteva un’esigenza per questo servizio. Inoltre dal 2010 Maxicubo offre anche degli spazi per chi ha bisogno di un ufficio temporaneo, caselle postali dove ricevere corrispondenza e pacchi e spazi organizzati per ospitare archivi cartacei: chi usa questo servizio può anche chiedere di ricevere via fax singoli documenti del proprio archivio o farseli recapitare, senza bisogno di andare al magazzino.

Fabio Modora, direttore di Maxicubo e una delle tre persone che ci lavora stabilmente, ha spiegato al Post che questo tipo di servizio è particolarmente utile per lo stoccaggio di documenti che nessuno deve consultare ma devono essere conservati, come quelli delle società fallite che per legge non possono essere eliminati per almeno dieci anni. Nel caso degli archivi che invece devono essere consultati, vengono messi in spazi sempre accessibili e possono essere impostati diversi codici per tutte le persone che hanno bisogno di recuperare dei documenti.

Maxicubo ha un magazzino su due piani che copre un’area di duemila metri quadrati, al momento occupati per il 75 per cento. Probabilmente per via delle dimensioni della città che serve – Bergamo ha meno di 120mila abitanti – lavora più con clienti che hanno bisogno di spazi di self storage per lavoro. Nei suoi primi anni di vita comunque l’azienda riceveva anche richieste più originali: ad esempio, quella di un gruppo di ragazzi che avevano bisogno di una sala prove per la loro band; è anche capitato più volte che qualcuno chiedesse di poter dormire in uno spazio di self storage, di solito dopo una serie di domande di altro genere. Modora ha raccontato al Post che la più grande difficoltà che si incontra nel gestire un magazzino come Maxicubo è la riscossione dei crediti e le successive vertenze che ne possono nascere: se un cliente smette di pagare il servizio e abbandona i propri oggetti, questi vengono messi in un container esterno al magazzino e dopo un certo periodo sono smaltiti.

Un servizio simile al self storage ma un po’ diverso è invece quello offerto da BoxOK, un’azienda che si trova in provincia di Ascoli Piceno. Definito “door to door storage” e soprannominato “Dropbox delle cose” funziona così: va a prendere in tutta Italia e in Europa gli oggetti che devono essere immagazzinati per un certo periodo di tempo, li custodisce in un magazzino e li rimanda ovunque in Europa quando vengono chiesti indietro. È un servizio che può essere usato solo da chi deve immagazzinare oggetti non deperibili e di dimensioni non troppo grandi: la quantità non conta, l’importante è che possano essere spediti con un corriere espresso. Per usufruire del servizio è sufficiente fare la richiesta sul sito di BoxOK: l’azienda spedisce tramite GLS il materiale da imballaggio necessario e poi sempre tramite GLS recupera i pacchi. I clienti di BoxOK sono soprattutto studenti universitari fuorisede (molti che studiano a Milano), persone che devono traslocare da una città a un’altra o che si spostano regolarmente nel corso dell’anno. Proprio per questo BoxOK usa principalmente internet per farsi pubblicità e in alcuni periodi dell’anno, ad esempio d’estate, riceve molte più richieste: anche un centinaio di ordini mensili.

Tra le altre tipologie di clienti ci sono anche donne che vivono sole e per una questione meramente di forza fisica trovano utile il servizio quando devono cambiare casa, persone che possiedono barche e devono svuotarle per una ristrutturazione o per l’inverno, persone che stanno facendo un viaggio intorno al mondo e hanno bisogno di farsi spedire degli oggetti, ma anche aziende che devono conservare un archivio, come per le altre aziende di self storage. A prescindere da dove si trova il cliente, per spedire imballaggi, ricevere gli oggetti imballati e conservarli nel proprio magazzino da 1.500 metri quadrati, BoxOK chiede 4,95 euro al mese. La riconsegna in Italia invece costa 6,95 euro e si può avere anche dopo solo 24 ore dalla richiesta. Le scatole da imballaggio fornite da BoxOK sono tutte grandi uguali e con quattro o cinque si riesce a svuotare un grosso armadio.

Mauro Forconi, uno dei due fondatori di BoxOK, ha spiegato al Post che il servizio esiste dal 2014 e che non ci sono altre aziende a offrirlo in Italia. Servizi simili ci sono invece sia negli Stati Uniti che nel Regno Unito dove i servizi di self storage sono molto più diffusi: secondo Forconi perché in questi paesi è molto più frequente che le persone si spostino, mentre in Italia molte persone «nascono, crescono e muoiono nello stesso CAP». Per venire incontro a esigenze più diffuse nel nostro paese BoxOK ha messo in piedi anche un altro servizio, TraslOK, una piattaforma che permette di ricevere diverse proposte di soluzioni e preventivi per organizzare un trasloco (o il trasporto di un veicolo) mettendo insieme diverse aziende di trasportatori, traslocatori e servizi di self storage in giro per l’Italia.