Come si vende una casa da 100 milioni di dollari

Quasi un anno fa, nel maggio del 2015, l’ex casa di Michael Jackson, il Neverland Ranch, fu messa sul mercato. La villa – stile francese normanno, grande 1.170 metri quadrati – occupa un’area di 1.091 ettari nella Santa Ynez Valley, a nordest di Los Angeles. Ha sei camere da letto, un lago di oltre un ettaro e mezzo con una cascata, una griglia per barbecue esterna, una piscina con a fianco una specie di dépendance, tre residenze separate per gli ospiti, un campo da tennis e un cinema con un palco di 510 metri quadrati. All’epoca il suo prezzo era 100 milioni di dollari, e a distanza di dieci mesi non è cambiato di una virgola. Il motivo per cui il prezzo non si è spostato non è un venditore ostinato o la mancanza di fascino (la residenza in effetti sembra davvero uscita da una fiaba). Le case nella fascia più alta del mercato immobiliare non si vendono velocemente, in nessuna parte del mondo.

Il segreto per vendere una proprietà da 100 milioni di dollari oggi è essere paziente. «La fascia extra lusso del mercato è cambiata molto rispetto a tre, quattro o cinque anni fa», ha detto Brendon DeSimone, esperto immobiliare del sito di quotazioni immobiliari Zillow. «Il mercato ha rallentato molto e oggi sono pochi i miliardari che possono permettersi case come questa» (Bloomberg stima che ce siano almeno 200, ma non tutti vogliono comprare un ranch gigantesco). Il calo del prezzo del petrolio, le fluttuazioni dei mercati azionari e la debolezza della moneta hanno provocato un rallentamento nei mercati più costosi. Gli acquirenti internazionali sono ancora una forza importante nel mercato immobiliare americano, in parte perché le persone con grandi patrimoni stanno cercando posti più sicuri del mercato azionario per depositare la loro liquidità. Ma investire in proprietà di lusso diverse da quelle tradizionali è un po’ più rischioso, anche se hanno una storia di tutto rispetto.

Sycamore Valley Ranch, come viene chiamato oggi Neverland, ha un grande ostacolo da superare: la sua posizione. La proprietà − acquistata da Jackson nel 2008 per 23,5 milioni di dollari dalla Colony Capital LLC di Thomas Barrack quando si trovava già in difficoltà finanziarie − si trova a Los Olivos, una cittadina di circa 1.100 abitanti 210 chilometri a nordest di Los Angeles, piuttosto lontano dalla zona in cui vengono di solito costruite le case di lusso. «La maggior parte delle case che vengono vendute a questi prezzi sono davanti al mare, hanno la vista sull’oceano, o si trovano nelle grandi città», ha detto De Simone, «Sono concentrate a Los Angeles, New York, San Francisco e Miami». Neverland è venduta a un prezzo quasi 200 volte più alto rispetto ai 548.500 dollari chiesti in media per una casa nella contea di Santa Barbara, in California.

Secondo Wayne S. Natale, un agente immobiliare di Village Properties, la cui sede è vicino a Neverland, con trent’anni di esperienza nel settore immobiliare della Santa Ynez Valley, ci sono poche proprietà che possono davvero considerarsi di lusso. Natale non si sta occupando della vendita di Neverland, che però ha visitato diverse volte, e vende solo poche case a un prezzo superiore ai 4 milioni di dollari all’anno. Ci sono pochi immobili simili a Neverland. Jackson era inimitabile, e lo è anche la sua casa. «Nella Santa Ynez Valley non c’è mai stata una vendita da un milione di dollari», ha detto Natale, «se Neverland fosse ad Aspen, a nord di New York o nell’estremità orientale di Long Island, varrebbe davvero 100 milioni. Ma qui quel prezzo è molto azzardato».

Natale non dice che Neverland non riuscirà a essere venduta a quel prezzo, ma solo che potrebbe volerci molto tempo. Anche se secondo Zillow le case in vendita nella contea di Santa Barbara in media sono rimaste sul mercato per 75 giorni nel 2015, per le case di lusso uniche è normale rimanere sul mercato molto più a lungo (e nonostante le voci secondo cui l’anno scorso la versione cinese di eBay avrebbe provato senza successo a metterla all’asta, i venditori di Neverland non stanno ricorrendo a tecniche estreme, e fonti vicine alla proprietà hanno definito la vicenda una truffa).

«Qualsiasi proprietà nella valle con un valore dai tre milioni in su di solito rimane sul mercato per due o tre anni». Come nel caso di questa casa da 125 milioni di dollari a Montecito, a un’ora da Neverland, con 12 camere, 13 bagni e vista oceano, grande quasi 2.800 metri quadrati. La casa è in vendita dal 2014 ed è rappresentata dagli stessi agenti di Neverland. Non è mai scesa di prezzo. Su Zillow quest’anno solo quattro altre proprietà hanno un prezzo superiore ai 100 milioni di dollari. Una di queste è la Playboy Mansion, la villa del fondatore della rivista Playboy Hugh Hefner, messa in vendita quest’anno a 200 milioni di dollari. Nella stessa fascia di prezzo c’è una proprietà da 135 milioni a Beverly Hills di oltre 740 metri quadrati, con sette camere e dieci bagni. È su Zillow da circa 150 giorni.

Sulla costa orientale americana, una villa con 13 camere e 35 bagni sul canale del Long Island Sound a Great Neck, nello stato di New York, viene venduta allo stesso prezzo di Neverland ed è su Zillow da quasi 200 giorni. Alcuni venditori stanno prendendo in considerazione l’ipotesi di abbassare il prezzo di alcune proprietà, come nel caso della Elk Mountain Lodge di Aspen, in Colorado: la villa da 27 camere e 32 bagni appartiene a Bill Koch (fratello dei noti e influenti imprenditori americani Charles e David Koch) fu messa sul mercato a 100 milioni di dollari, per poi essere ritirata e riquotata qualche settimana fa a 80 milioni.

In realtà non ci sono molte proprietà vendute a questi prezzi in nessuna parte del mondo. Perlomeno non pubblicamente. La casa venduta al prezzo più alto su Zillow nel 2015 è stata comprata a 46,3 milioni di dollari. Apparteneva al cantautore e attore americano Kenny Rogers, si trova nel quartiere di Bel Air, a Los Angeles, ed è grande quasi 2.230 metri quadri. L’ultima proprietà nella lista delle dieci case più costose di Zillow a essere venduta l’anno scorso è stata quella di Great Neck, a 19,9 milioni di dollari. Questo però non significa che ci siano poche proprietà di questo livello. Molte case di lusso non hanno una quotazione pubblica. «Quando il prezzo è superiore ai dieci milioni, molte proprietà non arrivano nemmeno sul mercato», ha detto DeSimone, «vengono vendute esclusivamente tramite agenti».

Mentre la maggior parte delle proprietà americane più costose si trova in località esclusive, Los Olivos non è il primo posto che verrebbe in mente per investire nel settore immobiliare di lusso. La cittadina non è solo tranquilla: è completamente ferma. Il che è positivo, per chi ama il genere. «Le persone che vengono qui cercano un posto in una comunità rurale dove poter trovare pace, calma e relax», ha raccontato Natale, «non fanno un aperitivo ogni venerdì sera». Natale lo definisce un posto da “jeans e maglietta”, adatto agli amanti dei cavalli o dei vigneti, ma non per chi cerca le luci dei riflettori. «Quando Michael Jackson veniva qui non andava molto in giro», ha raccontato Natale, «aveva già il suo habitat, il suo regno». Anche se Jackson non partecipava alla vita della città, la sua fama potrebbe aiutare la proprietà a essere venduta a un ottimo prezzo. «Se un acquirente decide di comprare la casa convinto che il fatto che fosse di Michael Jackson dia alla proprietà un valore monetario, allora sarà venduta a 50 milioni di dollari, o poco più», ha detto Natale. «Ci vuole qualcuno che se ne innamori: a quel punto spendere 100 milioni non farà nessuna differenza».

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