La riforma dei condomini in 6 punti

La Commissione giustizia del Senato ha approvato ieri la riforma della legislazione sul condominio, che modifica molte norme e introduce molte novità in questioni controverse e da tempo causa di liti e cause legali. È un ambito che interessa moltissimi italiani: secondo alcune stime, circa la metà della popolazione italiana vive in condominio. In concreto, le modifiche sono soprattutto a una serie di articoli del codice civile, che modificano soprattutto le norme intorno alla figura dell’amministratore (a cui si richiedono precisi requisiti e maggiori obblighi, oltre ad essere “licenziabile” in tempi più rapidi) la gestione economica e i quorum delle assemblee di condominio.

La commissione parlamentare l’ha approvata in sede deliberante o legislativa: questo significa che, dopo la firma del presidente della Repubblica e la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale, diventerà legge senza essere passata da un voto del Parlamento. È una modalità di approvare le leggi a cui si ricorre relativamente di rado, visto che ha bisogno di un ampio accordo tra i partiti in commissione. Le nuove norme entreranno in vigore sei mesi dopo la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale.

Una cosa da sapere in anticipo per capire diverse norme è che, ai fini della divisione delle spese e della rappresentatività in assemblea, non conta solo il numero dei condomini ma anche la divisione in millesimi: semplificando, ogni condominio ripartisce le spese comuni secondo tabelle in millesimi che assegnano a ogni appartamento un valore preciso (la somma dà appunto 1000) in base all’estensione e a una serie di altri coefficienti (posizione, luminosità, eccetera).

L’amministratore
Resterà in carica due anni – invece che uno più un altro di tacito rinnovo – e dovrà rispondere a requisiti “di formazione e onorabilità” (elencati esplicitamente dalla legge) tra cui per esempio l’assenza di condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, contro il patrimonio e ogni altro delitto con pena superiore a cinque anni, il diploma di scuola superiore e la frequenza ad un corso di formazione iniziale e poi di periodico aggiornamento. Al momento di accettare la nomina o il rinnovo, deve obbligatoriamente specificare con chiarezza quale sarà l’importo del suo stipendio, oltre ai suoi dati anagrafici e professionali. Se l’assemblea di condominio lo richiederà, l’amministratore sarà obbligato stipulare una speciale polizza assicurativa per le responsabilità civili, che sarà pagata dal condominio, per tutelarsi dai rischi che derivano ad esempio dal gestire molti soldi per interventi straordinari.

Ciascun condomino ha il potere di chiedere in qualsiasi momento la convocazione dell’assemblea per revocare il mandato dell’amministratore, se questi commette gravi irregolarità fiscali, come non aprire o utilizzare il conto corrente condominiale (che diventa obbligatorio), non presentare il rendiconto economico della sua gestione o non tenere in ordine la documentazione del condominio.

Le nuove norme impongono esplicitamente all’amministratore molti obblighi di trasparenza nella conservazione della contabilità e dei documenti, oltre che nella gestione finanziaria (in cui diventa ancora più importante il rendiconto annuale). Diventa obbligatoria anche una targa in posizione visibile che dica chiaramente da chi è amministrato il condominio. In un’analisi sul sito del Sole 24 Ore, un esperto ha parlato della riforma come di «un vero e proprio tsunami normativo, di tale portata che non è esagerato affermare che si tratta di un vero e proprio stravolgimento dell’intero sistema di regole applicabili a tale figura».

Condòmini che non pagano
L’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione di pagamento a un condomino che non paga le spese di condominio senza chiedere una preventiva autorizzazione dell’assemblea. Se il ritardo nel pagamento è superiore a 6 mesi, l’amministratore dovrà sospendere il debitore dalla fruizione dei servizi comuni.

L’assemblea
Le nuove norme modificano poco quelle esistenti su come è organizzata, come funziona e quali poteri ha l’assemblea dei condomini. Il cambiamento principale riguarda il quorum delle assemblee di condominio, abbassandolo alla maggioranza semplice (dei partecipanti e del valore in millesimi) per tutta una serie di decisioni come ad esempio l’installazione di telecamere di sorveglianza, l’installazione di impianti a energia rinnovabile su superfici comuni o l’istituzione di un sito internet del condominio su cui sia disponibile e scaricabile la documentazione della sua gestione. È anche prevista la nomina – ma anche con le vecchie norme nulla vietava di farla – di un consiglio di condominio di tre persone, con funzioni consultive e di controllo.

Lo stesso quorum per la validità dell’assemblea è stato modificato: in prima convocazione sarà sufficiente la maggioranza dei membri (ma resta il quorum dei due terzi dei millesimi per quanto riguarda il valore rappresentato); in seconda convocazione ci vorrà un terzo dei partecipanti e un terzo del valore in millesimi non solo per poter prendere decisioni valide per tutti, ma anche per potersi aprire (mentre in precedenza era possibile tenere assemblee di condominio, in seconda convocazione, senza nessun quorum, purché non deliberassero). Secondo gli esperti, aver mantenuto la distinzione tra prima convocazione (che normalmente non raggiunge mai il quorum) e seconda è un’inutile complicazione.

Sono anche state introdotte alcune modifiche nel meccanismo di delega, per esempio con il divieto di delega all’amministratore e limiti a quante persone un delegato può rappresentare (massimo un quinto se ci sono più di venti condòmini).

Le parti comuni
Sono state leggermente modificate alcune norme sulle parti comuni del condominio, che includeranno ad esempio anche i sottotetti utilizzati in comune. Una serie di altri cambiamenti normativi molto tecnici, ad esempio su quello che è necessario fare per modificare la destinazione d’uso degli spazi, sono elencate qui.

Le nuove regole sulla possibilità di cambiare la destinazione d’uso degli spazi comuni sono particolarmente importanti perché sembrano permettere di vendere parti non più ritenute utili (con la maggioranza dei quattro quinti), cosa che in precedenza era impossibile. Gli esperti dicono che bisognerà aspettare però di capire come le norme saranno interpretate e applicate in concreto.

Il riscaldamento
È uno degli aspetti della convivenza che crea più controversie. Secondo le nuove norme ci si potrà staccare dal riscaldamento centralizzato senza chiedere l’approvazione dell’assemblea, ma solo in caso di oggettivi problemi tecnici dell’impianto comune che non siano stati risolti dal condominio nell’arco di un’intera stagione di riscaldamento. Il distacco non è comunque consentito se può causare problemi o maggiori spese agli altri condomini.

Gli animali
Le nuove norme stabiliscono che i singoli regolamenti condominiali non possano in alcun modo vietare il possesso o la presenza di cani e gatti. Sono anche aumentate le sanzioni per la violazione del regolamento condominiale, da 0,052 euro (100 lire) a 200 euro, che in caso di recidiva possono arrivare a 800.

Foto: Christopher Furlong/Getty Images